Opas ensiasunnon ostoon - näin haet lainaa ensiasuntoon

Toiset aloittavat ensiasunnosta haaveilemisen selailemalla myytäviä asuntoja ja etsimällä niitä itselle mieluisampia asuinalueita. Onkin hyvä tietää, mistä ja millaisen asunnon haluaisi ostaa, sillä se vaikuttaa myös haettavaan asuntolainan määrään. Toiset taas aloittavat matkan kohti ensiasunnon ostoa käytännönläheisemmin testaamalla asuntolainalaskurilla, kuinka paljon asuntolainaa voisi saada. Tämä on myös hyvä keino rajata omaa asunnonhakua, sillä laskurin avulla saa summittaisen kuvan siitä, minkä hintaisen asunnon voisi saada ja minkä suuruinen laina olisi omaan talouteen sopiva.

Aloitatpa asunnon ostoprosessin sitten asuntoja selailemalla tai lainalaskureita kokeilemalla, on hyvä seurata muutamia askeleita, jotta ensiasunnon ostaminen olisi mahdollisimman sujuvaa. Tässä onkin ensiasunnon ostajalle tarkoitettu oppaamme, johon tutustumalla saat selkeämmän kuvan siitä, mitä on hyvä huomioida ja mihin kannattaa varautua ensiasuntoa ostettaessa.

Mitä tehdä ennen asuntolainan hakemista?

Usein ensimmäinen askel kohti omaa ensiasuntoa on säästäminen. Säästämisen omaan ensiasuntoon voi aloittaa jo hyvissä ajoin ennen kuin asunnon osto on edes ajankohtaista. Mitä aikaisemmin säästämisen aloittaa, sitä varmemmin pienetkin kuukausittaiset summat kerryttävät säästöjä. Vaikka haetkin asunnon ostamista varten asuntolainaa, tulee sinulla olla omia säästöjä ainakin 5 prosenttia asunnon arvosta tai vastaava määrä muita vakuuksia. Lainakatto rajoittaa asuntolainan myöntöä siis siten, ettet voi ostaa asuntoa pelkällä lainarahalla, jos vakuutena on ainoastaan ostettava asunto – asuntolainan enimmäismäärä on ensiasunnon ostajalle 95 prosenttia siihen tarjottavien vakuuksien arvosta.

Säästöjen kerryttäminen omaa asuntoa varten helpottaa myös lainan saantia ja laskee luonnollisesti tarvitsemaasi lainan määrää. Myös tarve lisävakuuksille pienenee tai poistuu, mikäli säästössä on tarpeeksi varallisuutta. Jos sinulla ensiasunnon ostajana on esimerkiksi lainakaton määrittämä vähimmäismäärä, eli 5 prosenttia, omia säästöjä kohteen ostohinnasta, tarvitset lisäksi lisävakuuksia noin 15-25 prosentin verran. Lisävakuuksien määrä riippuu rahoitettavasta kohteesta, eli ostettavasta asunnosta, ja siitä paljon se vakuutta lainalle tarjoaa.

Ennen asuntolainan hakemista on hyödyllistä kartoittaa oma ja mahdollisen kanssahakijan taloudellinen tilanne, sillä asuntolainaa haettaessa kysytään yleensä esimerkiksi, paljonko hakija tai hakijat saavat tuloja kuukaudessa, ja paljonko rahaa menee kuukausittain pakollisiin menoihin. Hakemuksissa saatetaan kysyä myös asuntolainalle annettavia vakuuksia, joten mahdollisia vakuuksia on hyvä pohtia jo ainakin alustavasti etukäteen, mikäli omat talletukset eivät riitä kattamaan sekä omarahoitusosuutta että lisävakuuksia.

Kokeilemalla asuntolainalaskureita, saat hyvän kuvan siitä, minkä kokoisen asuntolainan voisit saada, kun vertailet eri kuukausieriä ja laina-aikoja. Laskureihin kannattaakin tutustua ja vertailla, osuuko omat asuntohaaveet ja mahdollinen lainamäärä yksiin. Asuntolainaa kannattaa kuitenkin hakea, vaikka et olisi ihan varma siitä, millainen laina sinulle voidaan myöntää, sillä itse hakemus ja mahdollinen lainatarjous eivät sido sinua vielä mihinkään.

Kun olet pohtinut omaa elämäntilannettasi, toiveitasi ostettavan asunnon suhteen sekä testannut asuntolainalaskureilla lainamääriä, on hyvä kartoittaa tarkemmin, millainen asunto sopisi sinulle asuntoilmoituksia selailemalla. Asuntolainaa on hyvä hakea jo ennen unelma-asunnon löytämistä. On kuitenkin hyödyllistä tietää summittaisesti, millainen asunto sinulla on hakusessa, jotta tiedät paljon asuntolainaa saattaisit tarvita.

• Kerrytä säästöjä ensimmäistä omistusasuntoa varten
• Kartoita oma ja mahdollisen kanssahakijan taloudellinen tilanne
• Testaa lainalaskureita asuntolainan kokohaarukan selventämiseksi
• Selaa asuntoilmoituksia ja kartoita, millainen asunto olisi sinulle sopiva

Asuntolainan hakeminen

Asuntolainaa kannattaa hakea ennen asuntonäytöille lähtöä. Vaikka vastaanottaisit asuntolainatarjouksen, et sitoudu ottamaan asuntolainaa tarjouksen tehneeltä luotonmyöntäjältä. Voit siten rauhassa hakea asuntolainaa ja vertailla saamiasi asuntolainatarjouksia. Alustavan asuntolainatarjouksen ansiosta voit lähteä asuntonäytöille tietäen, paljonko asuntolainaa voisit suunnilleen saada.

Asuntolainahakemuksia voi täyttää ja lähettää eteenpäin pankeille helposti verkossa. Hakemukseen täytetään paljon asuntolainaa olisi toiveissa saada, hakijan tai hakijoiden tulot, menot, varat ja velat sekä alustavasti myös mahdolliset vakuudet lainalle. Vakuudeksi asuntolainalle hyväksytään ostettavan kohteen lisäksi esimerkiksi muu asuntovarallisuus, talletukset ja pankkikohtaisesti myös sijoitukset. Ostettavaa kohdetta ei ole pakko käyttää lainan vakuutena, jos muuta hyväksyttävää omaisuutta löytyy.

Kun kyseessä on ensiasunnon osto puhutaan usein valtiontakauksesta. Lainaan voi joissain tapauksissa hakea valtiontakausta, mikä käytännössä tarkoittaa sitä, että valtio toimii lainan takaajana. Jos kyseessä on valtion takaama asuntolaina, saa lainan määrä olla enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Lisäksi on hyvä huomioida, että valtiontakaus on enintään 20 prosenttia lainasta, mutta kuitenkin enimmillään 50 000 euroa. Mikäli asuntolainaan halutaan valtiontakaus, perii valtio takausmaksua, joka on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. Myöntämäämme asuntolainaan ei ole mahdollista hakea valtiontakausta, mutta lainan lisävakuutena voidaan hyödyntää muun muassa asunto-omaisuutta.

Rehelliset vastaukset lainanhakulomakkeen kysymyksiin auttavat luotonmyöntäjää arvioimaan maksukykysi sekä tilanteeseesi parhaiten soveltuvan asuntolainan määrän. Saat samalla itsekin paremman kuvan taloudellisesta tilanteestasi ja siitä, kuinka paljon voisit maksaa lainanlyhennyksiä ja korkoa kuukaudessa. Lainahakemuksen lähetettyäsi luotonmyöntäjä laittaa sinulle joko alustavan lainatarjouksen heti tai ottaa sinuun yhteyttä ja pyytää vielä lisätietoja. Lisäksi pankista asuntolainaa haettaessa lainanhakija kutsutaan usein lainaneuvotteluihin. Mahdollisten lisäselvitysten tai lainaneuvottelujen jälkeen voit saada asuntolainatarjouksen. Alustavan lainatarjouksen turvin voit tehdä kiinnostavasti asunnosta ehdollisen ostotarjouksen. Pankkia sitova lainapäätös tehdään kuitenkin vasta, kun ostettava kohde ja vakuudet ovat selvillä.

Asuntolainasi sidotaan tiettyyn viitekorkoon, joka on tavanomaisesti joko luotonmyöntäjän prime-korko, euriborkorko tai asiakaskohtainen kiinteä korko. Se, mikä korko on lainalle hyvä riippuu täysin markkinalla vallitsevasta korkotilanteesta. Kiinteän koron suurin hyöty on varmuus siitä, että maksettava korko säilyy määritellyn ajan samana, eikä korkotason nousu pääse vaikuttamaan korkokuluihin. Kolikon kääntöpuolena on, ettet pääse nauttimaan laskevasta korkotasosta, kuten vaihtuvakorkoisen viitekoron valitessasi. 

Lainasta maksettavan marginaalin luotonmyöntäjä määrittelee asiakaskohtaisesti, eikä siihen hakemusvaiheessa pääse itse juurikaan vaikuttamaan. Mikäli sinulla on tarpeeksi hyvä maksukyky sekä taloudellinen tilanne, ja hankekokonaisuus on kannattava, on marginaalisi usein alhaisempi. Asuntolainasta maksettavat muut kustannukset voivat taas vaihdella paljonkin luotonmyöntäjittäin, joten niihin on hyvä kiinnittää huomiota asuntolainojen kokonaiskustannuksia vertailtaessa.

Asuntolainaan määritellään myös ennalta tietty lyhennystapa, joka vaikuttaa lainan kokonaiskustannuksiin ja laina-aikaan. Luotonmyöntäjästä riippuen on lyhennystapa yleensä joko kiinteä tasaerä, annuiteetti tai tasalyhennys.

• Hae asuntolainaa ennen asuntonäytöille lähtöä
• Asuntolainahakemuksia teet helposti verkossa
• Hakemusta seuraa useimmiten asuntolainaneuvottelut, joissa pyydetään lisätietoja
• Ehdollinen asuntolainatarjous ei sido sinua vielä mihinkään
• Asuntolainan kokonaishintaan vaikuttaa laina-aika, lyhennystapa, viitekorko, marginaali sekä muut kustannukset

Ensiasunnon etsiminen ja ensimmäiset asuntokaupat

Saadun lainatarjouksen myötä asuntonäytöille on rennompi lähteä, kun rahoitus ensiasunnon ostamista varten on mahdollinen ja tiedät, paljon lainaa olisi todennäköistä saada. Kun sopiva asunto osuu kohdalle, voit tehdä siitä ehdollisen ostotarjouksen siten, että kaupan edellytyksenä on lainan saanti. Ennen sitovan ostotarjouksen tekemistä voit myös edellyttää asunnon kuntotarkastusta. Yleensä kuntotarkastus tehdään vain asuinkiinteistöille, eikä niinkään asunto-osakkeille, sillä asunto-osakkeiden kohdalla rakenteista vastaa taloyhtiö eikä asunnon myyjä.

Suoran, sitovan ostotarjouksen voit tehdä vasta sen jälkeen, kun olet saanut ostettavalle kohteelle pankilta varsinaisen lainalupauksen. Luotonmyöntäjää sitovan lainalupauksen saamiseksi sinun tulee lähettää ostettavan kohteen tiedot asuntolainatarjouksen tehneelle pankille, jonka pitää lainapäätöksen laatimiseksi hyväksyä kohde ja lainalle annettavat vakuudet. 

Kun teet ehdollisen tai suoran ostotarjouksen voit tarjota ostettavasta kohteesta alle pyyntihinnan, sillä myyjä voi aina tehdä vastatarjouksen. Kun myyjä tekee vastatarjouksen, voit joko hyväksyä tarjouksen tai tehdä uuden vastatarjouksen. Saatat joutua osallistumaan myös tarjouskauppaan, jolloin asunnolle on asetettu pohjahinta, jota ostajaehdokkaat lähtevät korottamaan tarjouksin paras tarjous voittakoon -tyyliin.

Oli tarjous ehdollinen tai suora, kannattaa ostotarjous tehdä aina kirjallisena. Asunnosta tarjottavan kauppahinnan lisäksi ostotarjouksessa määritellään kaupan kohde, kauan tarjous on voimassa, kaupantekopäivä, milloin omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ja muut mahdolliset kaupan ehdot.

Ostotarjouksen yhteydessä voidaan määritellä myös maksettavan käsirahan määrä. Käsirahan suuruudelle ei ole määritelty enimmäismäärää, mutta asuntokauppalain mukaan menetettävä käsiraha saa olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. On hyvä huomioida, että mikäli myyjä peruukin sovitut asuntokaupat, joutuu hän maksamaan sinulle hyvitystä. Mikäli taas sinä ostajana perut kaupat, saatat menettää osan maksamastasi käsirahasta. Käsirahaa ei kuitenkaan aina sovelleta, sillä sen sijaan nykyään käytetään usein tarjouksessa määrättyä vakiokorvausta, eli summaa, jonka ostaja ja myyjä sitoutuvat maksamaan toiselle osapuolelle, mikäli kaupat peruuntuvat.

Varsinaisten asuntokauppojen valmistelu voi alkaa, kun ostotarjouksesi hyväksytään. Mikäli olet saanut kohteelle lainalupauksen usealta pankilta, tulee sinun valita minkä luotonantajan valitset ja ilmoittaa hyväksytystä ostotarjouksesta. Valitsemasi pankki tekee lopullisen luottopäätöksen hyväksytyn ostotarjouksen mukaan hyväksytylle ostokohteelle, minkä jälkeen allekirjoitat luottosopimuksen. Asuntokauppojen ajankohta sovitaan yhdessä myyjän tai mahdollisen välittäjän kanssa. Varsinaisessa kaupantekotilaisuudessa käydään läpi vielä kauppakirjat, tarkastetaan muun muassa omistusoikeuden siirtyminen ja sovitaan käytännön asioista, kuten avainten luovutuksesta. Lopuksi kauppakirjat allekirjoitetaan ja ensiasunto on viimein sinun.

Ensiasunnon ostajana olet vapautettu varainsiirtoveron maksamisesta seuraavien ehtojen täyttyessä. Sinun tulee olla kaupantekohetkellä 18-39-vuotias ja omistaa ensiasunnosta vähintään puolet. Ensiasunto tulee ostaa vakituiseksi asunnoksi ja siihen tulee muuttaa kuuden kuukauden sisällä asuntokaupoista. Lisäksi ostetun asunnon tulee olla ensimmäinen asunto tai kiinteistö, josta olet omistanut 50 % tai enemmän. Näiden ehtojen täyttyessä sinun ei tarvitse maksaa 2-4 prosentin varainsiirtoveroa, mikä tuo huomattavia säästöjä ensiasunnon ostajalle. Varainsiirtoveroilmoitus tulee kuitenkin tehdä kahden kuukauden kuluessa asuntokaupoista.

• Saamasi lainatarjouksen myötä voit tehdä asunnosta ehdollisen ostotarjouksen
• Mikäli kohde ja vakuudet on hyväksytty, ja olet saanut pankilta sitovan lainalupauksen, voit tehdä myös suoran ostotarjouksen
• Asuntokaupat voidaan vakuuttaa käsirahalla tai sopia sen sijaan vakiokorvauksesta
• Hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen pankki tekee lopullisen luottopäätöksen ja allekirjoitat luottosopimuksen
• Myyjän tai välittäjän kanssa sovitussa kaupantekotilaisuudessa kauppakirjat allekirjoitetaan ja ensiasunto on sinun

Asuntolainan lyhentäminen ja verovähennykset

Kun ensiasunto on hankittu, avaimet on luovutettu ja unelma oman asunnon omistamisesta on viimein käynyt toteen, on aika tehdä mahdolliset remontit ja muutostyöt, ja lopulta muuttaa ensimmäiseen omistusasuntoon. Asuntokauppojen ja muuton myötä vuokranmaksu vaihtuu usein omistusasunnosta kuukausittain maksettaviin kuluihin. Omistusasumisesta syntyvät kustannukset muodostuvat yhtiövastikkeesta, asuntolainan lyhennyksistä ja korkokuluista. 

Omistusasumisen suurena etuna on, että jokainen lainanlyhennys kerryttää omaa varallisuuttasi, toisin kuin vuokra-asumisessa, jolloin jokainen vuokranmaksu kerryttää jonkun toisen omaisuutta. Lisäksi asuntolainan koron saa vähentää osittain verotuksessa, mikä laskee lainasta maksettavia korkokuluja. Voit vähentää verotuksessa sekä vakituisen asunnon hankintaa varten otetun lainan korot että vakituisen asunnon peruskorjausta varten otetun lainan korot. Vuonna 2022 voit vähentää 5 prosenttia koroista.

Kun tunnet olevasi valmis ensiasunnon ostoon ja haluat toteuttaa haaveesi omistusasunnon hankkimisesta, voit hakea asuntolainaa kauttamme helposti verkossa. Saat ehdollisen lainatarjouksen nopeasti, jotta voit lähteä asuntonäytöille ja tehdä ehdollisen ostotarjouksen ensimmäisestä asunnostasi. Autamme mielellämme asuntohaaveiden toteuttamisessa.