Guide för dig som ska köpa bostadsrätt

"Ta det lugnt. Gå på jättemånga visningar. Kom förberedd och prata med din bank!" Det är några av de första råden som vår bolåneexpert Helen Bruhn ger till den som är på väg att köpa sig en bostad.

– Det är ändå en av de största affärerna du gör i ditt liv och då är det viktigt att ha tänkt igenom din situation och vad du vill – men också att våga tänka utanför den vision du har. Till exempel, kanske blir det väsentligt billigare av att bo några kilometer bort från var du tänkt, säger hon.

Här är Helens lista över viktiga saker att ha koll på, steg för steg.

Lånelöfte

Se till att ha ett lånelöfte redan innan du börjar gå på visningar. Då har du möjlighet att till exempel lägga bud och göra en affär redan innan objektet har visats, ifall du vill slippa hela budgivningsprocessen.

Ibland kommer budgivningen igång omedelbart efter visning och då kan du hänga med i den direkt. En mäklare tar inte emot bud från dig utan att du har ett lånelöfte och det är inte alltid troligt att processen väntar in dig, ifall du behöver tid att få ett lånelöfte godkänt. Säljaren vill kanske ha en snabb affär och övriga budgivare kanske inte vill ligga kvar med sina bud.

Med ett lånelöfte får du också reda på hur mycket banken tycker att du har råd med. Du får låna upp till 85 procent av bostadens värde. Resterande del behöver du skjuta till själv, en så kallad kontantinsats. I vissa fall finns möjlighet att låna till kontantinsatsen. Här behöver du kontakta din bank i god tid för att höra om möjligheten finns.

Bolån hos Svea

Förbered dig inför en visning

Är du intresserad av ett objekt ska du titta på föreningens ekonomi. I årsredovisningen kan du ofta hitta hur mycket underhåll som krävs på fastigheten. När skedde stambytet senast? Om det planeras ett stambyte, eller någon annan stor renovering inom en snar framtid kan det bli både kostsamt för föreningen och innebära att de behöver ta ut högre avgifter, samtidigt som du kanske måste bo någon annanstans under den tid då arbetet utförs.

I mäklarens prospekt hittar du också mycket information om själva lägenhetens skick. Hur länge sedan renoverades badrum och kök? Du behöver ta med behovet av eventuell renovering för just denna lägenhet i din egen budget.

Storleken på bostadsrättsföreningen spelar också roll. Är föreningen liten, kanske mindre än fem medlemmar, kan din bank sätta stopp för ett köp, då det ökar osäkerheten i föreningens ekonomi.

– Om du planerar att någon gång sälja bostaden är det också viktigt att tänka på om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta. I en oäkta förening har du inte rätt att göra uppskov, alltså skjuta upp en eventuell vinstskatt, vid försäljning. Det kan du göra i en äkta förening, säger Helen Bruhn.

Under visningen

Tänk på att du har undersökningsplikt. En säljare bär förvisso ansvar för eventuella fel i två år efter överlåtelsen. Men det innebär inte fel som du själv borde ha upptäckt, utan bara så kallade dolda fel.

Ställ frågor på visningen. Mäklaren finns där för att kunna hjälpa dig.

Budgivning

Sätt ett tak på vad lägenheten får kosta utifrån din egen bedömning. Tänk på att det inte är samma summa för olika objekt, ifall du är med om fler budgivningar. Och oavsett om du är själv eller köper med en partner: det är bra att ha en närstående med under resan som tar ner en på jorden ifall man sveps med i en budgivning och går utanför sin budget.

Köpa först och sälja sen, eller tvärtom?

Det beror lite på hur du är som person, menar Helen Bruhn, det kan kännas läskigt att sälja innan du köpt något nytt. Men det beror också på vad din bank där du vill ta bolån säger. Det är inte säkert att din bank vill låta dig ta ett så kallat överbryggningslån ifall du får tillträde till ditt nya boende innan frånträdet sker från gamla boendet. Bor du till exempel på en mindre ort kan det också vara mer osäkert vad du får ut för din bostad vid en försäljning och därför vill banken veta vilka pengar du har att röra dig med.

Marginaler och amortering

Vi har under många års tid haft mycket låga räntor i Sverige, vilket också inneburit låga ränteavgifter. Räkna med att du ska kunna betala för 2-3 procentenheter högre räntor, kanske till och med ännu högre, för att vara på den säkra sidan. Här är ett lånelöfte återigen en bra idé att skaffa tidigt, då det innebär att bankernas bedömning hjälper dig att sätta din budget.

Sedan 2018 har vi nya, hårdare amorteringskrav. Lånar du till mer än 70 procent av bostadens marknadsvärde amorterar du 2 procent per år av hela beloppet. Lånar du till mellan 50 och 70 procent av marknadsvärdet gäller 1 procents amortering per år av beloppet. Under 50 procents belåning finns inget amorteringskrav. Om du däremot lånar mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst per år kommer du behöva amortera av ditt lån med 1 procent utöver de övriga kraven.

– Det kan vara värt att se om du ligger på gränsen mellan 1 och 2 procent i amorteringsgrad och har möjlighet att skjuta till lite mer pengar i bostaden. Det kan innebära en lägre månadskostnad och även ge dig ett bättre förhandlingsläge när du förhandlar om boräntan, säger Helen Bruhn.