Guide om vinstskatt vid bostadsförsäljning

När du har sålt en bostad med vinst behöver du året efter betala en vinstskatt i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen. Vinstskatten ligger 2025 på 22 procent av vinsten, med undantag för bostäder i en oäkta bostadsrättsförening då skatten i stället ligger på 25 procent. Med en äkta bostadsrättsförening menas att föreningens intäkter till minst 60 procent kommer från bostadsrätter för privatpersoner. Uppfylls inte de kraven räknas det i stället som en oäkta förening med mer än 40 procent intäkter från exempelvis företagslokaler och kontor. 

Bolån

Hur räknar man ut vinstskatt? 

Du behöver bara betala skatt på den beskattningsbara delen av vinsten. Det innebär att du först behöver räkna ut hur stor del av vinsten som är beskattningsbar. Det gör du genom att du tar försäljningspriset minus inköpspris, försäljningsutgifter (till exempel mäklararvode, homestyling och besiktning), förbättringsutgifter (till exempel vissa reparationer och renoveringar), eventuellt kapitaltillskott och inre reparationsfond. Om du säljer ett hus kan du även dra av kostnader för lagfart och pantbrev. 

Räkneexempel, räkna ut vinsten vid bostadsförsäljning:
Du säljer en bostadsrätt för 2 000 000 kronor, som du tidigare köpt för 1 000 000 kronor. 
2 000 000 – 1 000 000 – 50 000 (försäljningsutgifter) – 40 000 (renoveringskostnader) – 15 000 (kapitaltillskott) – 5 000 (inre reparationsfond) = 890 000 kronor i vinst

Räkneexempel, räkna ut vinstskatten vid bostadsförsäljning:
890 000 kronor i vinst x 0,22 (vinstskatt på 22 procent) = 195 800 kronor i vinstskatt.

På Skatteverkets hemsida finns en smidig kalkylator för att räkna ut vinst och vinstskatt. Samt blanketter att fylla i inför deklarationen. 

Avdrag för vinstskatt vid bostadsförsäljning

Det finns flera avdrag du kan göra för att minska vinstskatten. Här går vi igenom några av dem utifrån olika kategorier.

Försäljningsutgifter:
–    Mäklararvode
–    Kostnader för besiktning och värdering
–    Kostnader för resor i samband med försäljningen
–    Kostnader för homestyling, exempelvis fotografering, hyra av möbler och annan inredning.

Förbättringsutgifter:
–    Vissa reparationer och underhåll
–    Stora förändringar av planlösningen
–    Till- och ombyggnad
–    Inköp av utrustning som inte tidigare funnits i bostaden

Förbättringsarbetet måste ha lett till att bostaden är i bättre skick än när du köpte den. Du får bara dra av kostnader du haft under försäljningsåret och fem år bakåt i tiden.  

Avdrag för bostadsrätter:
–    Inre reparationsfond, en sparfond inom bostadsrättsföreningen för att finansiera underhåll i din bostadsrätt. 
–    Kapitaltillskott, betalningar du gjort till bostadsrättsföreningen och som använts för att amortera föreningens lån eller finansiera större investeringar.

Avdrag för villa:
–    Utgifter för lagfart och pantbrev

När ska vinstskatten betalas?

Vinstskatten ska betalas i samband med att bostadsförsäljningen tas upp i deklarationen – året efter köpekontraktet signerats. Har du skrivit på ett köpekontrakt under 2024 ska det tas upp i deklarationen 2025 – om du inte ansöker om att få skjuta upp vinstskatten. 

Uppskov – skjuta upp vinstskatten

Om du sålt en bostad med vinst och ska köpa en ny bostad kan du ansöka hos Skatteverket om uppskov, vilket innebär att du skjuter upp hela eller delar av betalningen av vinstskatten. Tidigare fick man betala en uppskovsränta för att skjuta upp vinstskatten, men den räntan avskaffades 2021 och i dag är det därför helt kostnadsfritt. 

I vår artikel Guide om uppskov – då kan du skjuta upp vinstskatten kan du läsa mer om uppskov.