Hyr ut din bostad och få extrapengar

Du vill hyra ut din hyreslägenhet i andra hand

Nummer ett är att du måste ha värdens tillstånd – även om du lånar ut din hyreslägenhet utan att ta ut någon hyra. Det handlar om värdens rätt att veta vem som bor i hens lägenhet. Om värden nekar dig att hyra ut i andra hand, har du en chans till – du kan vända dig till hyresnämnden och hoppas få rätt där. Du hittar länken till rätt ansökningsblankett för att överklaga på domstol.se. Om du hyr ut utan tillstånd och värden kommer på det, kan du bli av med ditt förstahandskontrakt.

Hyresnämndens krav för att ge tillstånd

• Det ska finnas ett ”beaktansvärt” skäl, exempelvis att du ska studera eller jobba utomlands eller på prov flytta ihop med en ny partner i en annan bostad, och därför inte behöver din bostad för tillfället. Tanken är att ingen långsiktigt ska sitta på ett hyreskontrakt hen egentligen inte behöver.
• Andrahandshyresgästen måste vara skötsam, det vill säga kunna lämna referenser och inte ha betalningsanmärkningar.
• Hyran måste vara ”skälig”. Du får ta ut lite mer än dina egna hyreskostnader, särskilt om lägenheten är möblerad, men inte mycket. Det finns flera sajter på nätet som hjälper dig att räkna ut hur stor andrahandshyra du kan ta ut.

Det är alltid smart att kolla upp andrahandshyresgästen, så att du vet att du får en skötsam person som betalar hyran i tid. Ta referenser och kreditupplysning.

Sen är det dags att skriva kontrakt. Det är viktigt eftersom du själv fortfarande är ansvarig för vad som händer i lägenheten – men genom kontraktet får din hyresgäst vissa skyldigheter om en skada skulle uppstå. Om du ska hyra ut din förstahandslägenhet i andra hand för längre tid, är det viktigt att avtala bort besittningsrätten. Annars kan din andrahandshyresgäst automatiskt få besittningsrätt efter två år. Med besittningsrätt menas att hyresgästen inte behöver flytta när du vill ha tillbaka lägenheten.

Du kan ladda ner bra mallar från nätet, googla till exempel på ”hyresavtal andrahandsuthyrning” och ”överenskommelse om att avstå besittningsskydd”. På Hyresgästföreningens webbplats finns ett antal matnyttiga blanketter och avtal. 

Du kan också kolla vad som gäller på hyresavtal.nu

Du vill hyra ut din bostadsrättslägenhet

Även här är det viktigt att ha tillstånd att hyra ut, denna gång från bostadsrättsföreningens styrelse. Annars kan du förverka din rätt att bo i lägenheten. Om du får tillstånd eller inte och hur stor hyra du får begära beror på hur stadgarna är skrivna. Liksom när det gäller hyreslägenhet måste hyran vara skälig och det finns sajter som hjälper dig att räkna ut vad det är. Boupplysningen.se är ett exempel.

Normalt måste du uppge ett godtagbart skäl för att få tillstånd att hyra ut. Det kan vara studier, jobb på annan ort, flytta ihop på prov. De flesta föreningar godtar inte att man köper en lägenhet i syfte att hyra ut den och inte bo där själv. Liksom när det gäller hyreslägenhet kan du vända dig till hyresnämnden och överklaga föreningens beslut – om den skulle säga nej. Allt fler bostadsrättsföreningar säger kategoriskt nej till att medlemmarna får korttidsuthyra genom tjänster som Airbnb. Anledningen är att det skapar en stor ström av okända som rör sig i fastigheten, vilket oroar en del.

Precis som i fallet ovan bör du skydda dig själv genom ett välskrivet kontrakt och genom att kolla betalningsanmärkningar och ta referenser på din hyresgäst. När det gäller bostadsrätt kan din hyresgäst aldrig få besittningsskydd.

När du hyr ut din hyres- eller bostadsrättslägenhet har du rätt att ta ut en skälig deposition för uthyrningen. Parterna får själva bestämma vad som är en skäligt, med hänsyn till om lägenheten är möblerad eller inte. En deposition brukar normalt vara 1–3 månadshyror. Villkoren för depositionen bör skrivas in i hyresavtalet, till exempel hur stor den är, hur den ska betalas tillbaka och under vilka omständigheter depositionen inte betalas tillbaka.

Du vill hyra ut ett rum till inneboende

Om du själv bor kvar i lägenheten och hyr ut ett eller ett par rum, krävs inget tillstånd – vare sig från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Men hyran måste fortfarande vara skälig, och du behöver ändå ett bra kontrakt och god koll på vem som flyttar in i din bostad. Skriv in ordningsregler i kontraktet, till exempel ljudnivå på nätterna, hur köket får utnyttjas och liknande. Tänk också på att du inte får gå in i det uthyrda rummet oanmäld. Din hyresgäst har rätt till sitt privatliv.

Du vill hyra ut ett eller flera rum i din villa

Som villaägare – eller ägare till den ovanligare upplåtelseformen ägarlägenhet – har du större frihet att bestämma själv om och hur du vill hyra ut din bostad. Du behöver inte fråga någon alls. Men du kan tänka precis som i fallet ovan, hyra ut rum till inneboende. Skälig hyra, väl genomtänkt kontrakt och koll av hyresgäst gäller. Du kan hyra ut ett rum i din villa utan att oroa dig för besittningsskydd – det kan hyresgästen inte få i en privatägd bostad. Om du hyr ut möblerat, tänk på att upprätta en inventarielista och skriva in i kontraktet att hyresgästen har ansvar för det som blir förstört. Dock måste du räkna med att stå för normalt slitage.

Tänk också på att du måste ha en villaförsäkring som täcker skador som kan uppstå på själva huset i den uthyrda delen. Vissa försäkringsbolag har speciella uthyrningsförsäkringar, i andra fall ingår det i den vanliga villaförsäkringen. Däremot bör hyresgästen ha en egen hemförsäkring om hen skulle bli av med egendom i exempelvis ett inbrott.

Så här ser skattereglerna ut

Skatteverket vill veta om du hyr ut din bostad och hur mycket pengar du då får in. Men för att uppmuntra fler att på detta sätt bidra till att lindra bostadsbristen, är reglerna ganska generösa. Man får dra av 40 000 kronor per år i schablonavdrag, plus 20 procent av bruttointäkterna per hus. Är man två delägare, delar man på avdragen. Man får inte avdrag för verkliga kostnader, som reparationer, byte av vitvaror eller liknande.

När du har gjort avdragen får du fram ett överskott av uthyrningen, som du måste ta upp i självdeklarationen och skatta för som inkomst. På Skatteverkets hemsida finns en kalkylator som hjälper dig med beräkningen.

Källor: Sveriges domstolar, www.domstol.se, www.boupplysningen.se, www.skatteverket.se