Det här behöver du ha koll på när du hyr ut din bostad i andra hand

Funderar du på att hyra ut din bostad i andra hand? Oavsett om du hyr ut din bostad några veckor under sommaren eller en längre period finns det lagar och regler du behöver ha koll på. Här går vi igenom och förklarar det du behöver veta.

Bolån hos Svea Bank

Hur länge får jag hyra ut min bostad?

Bostadsrätt och hyresrätt
När du ska hyra ut din bostadsrätt behöver du ett skriftligt godkännande från styrelsen i din bostadsrättsförening. Ska du hyra ut din hyresrätt är det istället hyresvärden du ska vända dig till. Vanligtvis godkänns uthyrning i 6–12 månader i taget. Om du längre fram ska byta hyresgäst behöver du ansöka om tillstånd på nytt.

För att få tillstånd krävs ofta att du har särskilda skäl till att hyra ut, till exempel att du ska prova på samboboende eller tillfälligt arbeta eller studera på annan ort. För en bostadsrätt är dessa krav inte lika hårda.

Skulle du bli nekad att hyra ut kan du överklaga till hyresnämnden.

Småhus
När du hyr ut ditt hus behöver du inte något tillstånd.

Hur mycket får jag ta betalt när jag hyr ut min bostad?

Bostadsrätt och småhus
Hyran din hyresgäst ska betala bör vara skälig, vilket innebär att den inte ska vara mycket högre än att den täcker din avgift till bostadsrättsföreningen, dina driftskostnader och kapitalkostnader.

Kapitalkostnaden är den årliga avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde, oavsett om du har lån eller inte på bostaden. För att räkna ut avkastningsräntan brukar riktmärket vara ett par procent högre än Riksbankens referensränta.

Du kan även lägga till en kostnad om du hyr ut bostaden möblerad.

Om hyran känns för hög kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som i sin tur kan besluta om att sänka hyran. Du är dock inte skyldig att betala tillbaka pengar i efterhand.

Hyresrätt
Hur mycket du får ta i hyra när du hyr ut din hyresrätt är lite mer reglerat än för en bostadsrätt. Beloppet får inte överstiga det du själv betalar i hyra och driftskostnader. Däremot får du lägga till som max 15 procent av hyran om bostaden är möblerad.

Tar du ut en för hög hyra kan hyresgästen höra av sig till hyresnämnden för att få den prövad. Då riskerar du att få betala tillbaka en del av hyran plus ränta.

Kom ihåg att det alltid är ditt ansvar att hyran betalas in.

Behöver jag betala skatt för pengarna jag tjänar på att hyra ut?

När du hyr ut din bostad får du tjäna 40 000 kronor per år och bostad utan att betala skatt. Tjänar du mer än så behöver du ta upp det i din deklaration och betala 30 procent i skatt på överskottet.

De 40 000 kronorna räknas som ett schablonavdrag och är tänkta att täcka kostnader som du kan få när du hyr ut, till exempel ökade driftskostnader eller om du behöver lägga till någon extra försäkring.

Du får även göra några andra avdrag från hyresintäkten och reglerna är lite olika beroende på vilken typ av bostad du har.

Bostadsrätt
Förutom schablonavdraget på 40 000 kronor får du även dra av det belopp som du betalar i månadsavgift till bostadsrättsföreningen. Ibland tar föreningen även ut en extra uthyrningsavgift för att du hyr ut i andra hand, också den avgiften har du rätt att dra av.

Exempel:
Du hyr ut din bostad under två månader för 21 000 kronor per månad. Av den hyresintäkten får du dra av 40 000 kronor samt din månadsavgift till bostadsrättsföreningen på 8 000 kronor och 200 kronor extra i uthyrningsavgift.

42 000 kronor – 40 000 kronor – 16 400 kronor = – 14 400 kronor

Det innebär ett underskott och du behöver inte betala någon skatt på din hyresintäkt.

Hyresrätt
Förutom schablonavdraget på 40 000 kronor får du även dra av det belopp som du betalar i månadshyra till din hyresvärd.

Exempel:
Du hyr ut din bostad under fyra månader för 15 000 kronor per månad. Av den hyresintäkten får du dra av 40 000 kronor samt din månadshyra på 10 000 kronor som du betalar din hyresvärd.

60 000 kronor – 40 000 kronor – 40 000 kronor = ­– 20 000 kronor

Det innebär ett underskott och du behöver inte betala någon skatt på din hyresintäkt.

Småhus
Förutom schablonavdraget på 40 000 kronor får du även dra av 20 procent av den hyra din hyresgäst betalar dig. Det är för att täcka kostnader för exempelvis sophämtning, vatten och el.

Schablonavdraget på 40 000 kronor gäller per småhus, har du flera hus på din tomt får du dra av 40 000 kronor per hus du hyr ut.

Exempel:
Du hyr ut din bostad under sex månader för 15 000 kronor per månad. Av den hyresintäkten får du dra av 40 000 kronor samt 20 procent av hyresintäkten.

90 000 kronor – 40 000 kronor – 18 000 kronor = 32 000 kronor

Det innebär ett överskott som du behöver deklarera som kapitalinkomst och betala 30 procent skatt på.

På Skatteverkets hemsida finns ett verktyg du kan använda för att se om du behöver betala skatt för uthyrningen, och i så fall hur mycket.

Andra viktiga saker att tänka på när du hyr ut i andra hand

• Skriv avtal. Det är viktigt att du skriver ett hyresavtal med din hyresgäst. Där bör det finnas information om hyra, avtalstid, uppsägningstid, normaltslitage och andra villkor.
• Koll på besittningsrätt. När du hyr ut din lägenhet längre än två år är det viktigt att du gör en skriftlig överenskommelse om att din hyresgäst avstår besittningsskydd. Om detta inte avtalas har hyresgästen rätt att bo kvar i din bostad. Avtalet ska godkännas av hyresnämnden för att det ska vara giltigt.
• Se över din försäkring. Eftersom det är du som har ansvar för bostaden bör du kontakta ditt försäkringsbolag och se om din nuvarande försäkring räcker vid en uthyrning. Din hyresgäst bör teckna en egen försäkring.
• Deposition och inventarielista. För att minimera risken för framtida konflikter är det bra att du gör en tydlig lista över de saker du lämnar i lägenheten. Fotografera även bostadens nuvarande skick om det tillkommer skador under uthyrningen. Det kan också vara en god idé att ta ut en månads extra hyra som hyresgästen får tillbaka vid utflytt, om inte lägenhetens skick har försämrats på grund av hyresgästen.

Bolån - låna till bostad